Der Immobilienmarkt in Deutschland

Die Investition in Immobilien gehört seit jeher zu den wichtigsten Bestandteilen eines solide strukturierten Portfolios. Dabei übernehmen Immobilien innerhalb der Vermögensstruktur der Anleger eher die Funktion eines stabilisierenden und sicherheitsorientierten Basisinvestments mit kontinuierlichen Erträgen aus Vermietung und Verpachtung.

Die Voraussetzung für ein ertragsorientiertes Sachwertinvestment ist dabei die sorgfältige Auswahl der Zielobjekte. Dabei kommt es im Immobilienmarkt vor allem auf die Qualität und Lage der einzelnen Gebäude, die Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Objekten, Regionen, Nutzungsarten und das jeweilige Verhältnis von Flächenangebot und -nachfrage sowie auf die entsprechende Preisentwicklung bei den Mieten an.

Deutsche Gewerbeimmobilien: Stabilitätsanker in Europa

Die Turbulenzen an den weltweiten Finanz- und Wirtschaftsmärkten in den letzten zwei Jahren sind auch an den Immobilienmärkten nicht spurlos vorbeigegangen. Ein Rückgang des Bruttoinlandsproduktes, steigende Arbeitslosenzahlen und ein stagnierender Konsumklimaindex haben quer durch Europa auch auf den Wert und die Ertragssituation von Gewerbeimmobilien durchgeschlagen. Erhebliche Unterschiede gibt es dabei jedoch in dem Ausmaß, in dem die nationalen Immobilienmärkte von Wertverlusten betroffen waren. Während insbesondere Großbritannien, Irland und Spanien nach der Krise mit starken Rückgängen bei Immobilienrenditen zu kämpfen hatten, hat sich der deutsche Markt als deutlich wertbeständiger erwiesen. So zeigen die Segmente Büro, Einzelhandel und Wohnen weder stark spekulative Übertreibungen während der Boomjahre 2004 bis 2007 noch einen starken Einbruch der Gesamtrenditen infolge der Insolvenz der Lehman Bank 2008.

Der Transaktionsmarkt: Immobilienhandel zieht wieder an

Nach einem verhaltenen Jahr 2009 mit rund 10,4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen

zeigt die Entwicklung 2010 wieder klar nach oben: mit ca. 19,3 Milliarden Euro erreichte der Umsatz damit fast eine Verdoppelung im Vergleich zum Vorjahr. Auch im ersten Quartal 2011 setzte der Markt seine Dynamik fort und das Transaktionsvolumen stieg gegenüber dem Auftaktquartal 2010 bereits um 18%. Neben den positiven Impulsen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung trägt auch die Entspannung am Kapitalmarkt, insbesondere die niedrigen Zinsen und die zunehmende Verfügbarkeit von Krediten zur Finanzierbarkeit von Neuakquisitionen und damit zum wachsenden Käuferinteresse bei.

Kaufpreise und Mieten:
Anziehende Konjunktur treibt Erholung

Analysten und Immobilienexperten sehen infolge der konjunkturellen Erholung 2010 auch die Immobilienpreise wieder anziehen. Dabei richtete sich die Nachfrage der Investoren auch 2010 wieder primär auf erstklassige Immobilien in Toplagen mit langfristigen Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern. Das begrenzte Angebot dieser A-Immobilien führte bereits 2009 zu steigenden Ankaufspreisen und entsprechend zu leicht sinkenden Ankaufsrenditen. Dieser Trend hält nach Meinung der Experten von CB Richard Ellis auch weiter an. Auch in den nächsten ein bis zwei Jahren rechnen diese mit einem weiterhin eingeschränkten Angebot und entsprechend höheren Verkaufspreisen.

AUFSCHWUNG IM VERMIETUNGSMARKT

Auf dem Vermietungsmarkt hat sich die wirtschaftliche Erholung 2010 ebenfalls ausgewirkt. Erstmals seit 2007 sieht Jones Lang LaSalle deutliche Anzeichen einer Erholung. Allerdings fallen die Auswirkungen in den Vermietungsmärkten, bedingt durch regional unterschiedliche Fertigstellungsvolumen und die Konzentration der Nachfrage auf Flächenkonsolidierungen, unterschiedlich aus. Daher blieb die Leerstandsrate mit 10,6% im Gesamtmarkt unverändert. Während der Leerstand in Berlin, Hamburg und Düsseldorf in den vergangenen drei Monaten gesunken ist, erhöhte er sich in Frankfurt und München leicht. Die Spitzenmieten in den Immobilienhochburgen haben durchgängig wieder angezogen. So stieg beispielsweise in Berlin die Spitzenmiete um 10% auf 22,00 Euro, in Düsseldorf um 2,2% auf 23,00 Euro, in Frankfurt bei Top-Objekten auf 38,00 Euro. Steigende Spitzenmieten verzeichnen ebenfalls Hamburg und München.